【3309】積水ハウス・リートは「買い」か？30代サラリーマンが知っておくべき「守りの資産運用」と利回りの真実

なぜ今、J-REITなのか？30代が抱える「資産の悩み」

どうも真下です。

「給料は上がらないのに、物価と社会保険料だけが上がっていく……」

毎日満員電車に揺られ、責任ある仕事を任されるようになった30代。ふと通帳を見た時に、将来への漠然とした不安を感じることはありませんか？新NISAが始まったとはいえ、個別株は値動きが激しくて怖い、かといって預金では資産は増えない。

そんな「守りつつ増やしたい」と考える30代サラリーマンにとって、有力な選択肢となるのがJ-REIT（不動産投資信託）です。現物の不動産投資ほど多額の資金や手間はいらず、株式のような手軽さで、不動産オーナーとしての家賃収入（分配金）を得ることができます。

今回は、その中でも絶大なブランド力を誇る「積水ハウス・リート投資法人 (3309)」について徹底解説します。「積水ハウス」という名前だけで安心していませんか？投資に「絶対」はありません。プロの視点でその実力を丸裸にしていきましょう。

積水ハウス・リート投資法人は、住宅メーカー最大手の一角である「積水ハウス」をスポンサーとする総合型REITです。

元々は「住宅」と「オフィス」それぞれ別のREITでしたが、2018年に合併し、現在の形になりました。

その最大の特徴は、「住居」への投資比率が高いことです。

ポートフォリオ（保有物件）の構成比は概ね以下のようになっています。

30代の投資家にとって、最も魅力的なのは「スポンサーの企画・開発力」です。

物件の質： 積水ハウスが開発した高品質な物件（プライムメゾンシリーズなど）を優先的に組み入れられるため、築浅で競争力の高い物件が多い。
高い信用力： J-CR（日本格付研究所）から「AA（安定的）」という極めて高い格付けを取得しています。これは日銀がREITを買い入れる際の基準も満たしており、財務基盤の安定性はJ-REIT界でもトップクラスです。

景気が悪くなっても、人は住む場所を簡単には手放しません。住居比率が高い本銘柄は、景気変動に強い「ディフェンシブ（守り）の銘柄」と言えます。

ここでは、投資判断に欠かせない主要指標を見ていきます。

J-REIT全体が金利上昇懸念により軟調な動きを見せていますが、3309はどうでしょうか。

※数値は市場環境により変動します。最新データをご確認ください。

ここ数年、米国の利上げや日銀の政策変更（マイナス金利解除）への警戒感から、J-REIT全体の価格は下落トレンドにありました。積水ハウス・リートも例外ではなく、最高値圏からは調整しています。

しかし、これは「配当利回りが上昇している（＝安く買える）」というチャンスでもあります。

特にNAV倍率が1倍を割れている現状は、積水ハウスが保有する不動産の実質価値よりも、市場価格が安く評価されていることを意味します。「バーゲンセール状態」と捉える投資家も少なくありません。

「住宅系なら他にもあるのでは？」「同じハウスメーカー系はどうなの？」

そんな疑問に答えるため、ライバルとなる大和ハウスリート (8984) および住宅特化型の代表格と比較してみましょう。

利回りの高さ： 積水ハウス・リートは、大和ハウスリートやアドバンス・レジデンスに比べて、利回りが高めに出る傾向があります。これはオフィスの空室リスクが多少織り込まれているためですが、その分インカムゲイン（分配金）狙いの投資家には魅力的です。
安定性 vs 成長性： 物流施設（Eコマース需要）を持つ大和ハウスに比べ、積水ハウスは「住居＋オフィス」という伝統的な資産構成。爆発的な成長よりは、堅実な運用を好む人に向いています。