【2026年最新】日本ビルファンド(8951)は今が買い時？投資口分割後の「J-REITの王様」を30代会社員がガチ分析

どうも真下です。

新NISAが定着し、投資が当たり前になった2026年。オルカンやS&P500の積立は順調だけど、「もう少し配当金（キャッシュフロー）が欲しい」「円安やインフレに負けない資産を持ちたい」と感じていませんか？

そこで今回取り上げるのは、J-REIT（日本の不動産投資信託）界の絶対王者、日本ビルファンド投資法人（8951）、通称NBFです。

「オフィスビルって、リモートワークでオワコンじゃないの？」

「金利が上がっているから不動産は危険？」

そんな不安を持つあなたのために、30代サラリーマン投資家の視点で、2026年現在のNBFの「リアルな実力」と「リスク」を忖度なしで解説します。特に、2025年に行われた投資口分割によって、我々サラリーマンにとってどう変わったのかも必見です。

1. 日本ビルファンド（NBF）とは？「王様」と呼ばれる理由

まず、NBFが何者かをサクッとおさらいしましょう。一言で言えば、「日本で一番デカくて、一番いいオフィスビルを持っている大家さん」です。

メイン事業とスポンサー

スポンサー： 三井不動産（日本No.1の総合デベロッパー）
投資対象： オフィスビル特化型
主な保有物件： 六本木ティーキューブ、新宿三井ビルディング、ゲートシティ大崎など、誰もが知る都心の超一等地のビル。

NBFの圧倒的な強み

時価総額No.1の規模： J-REIT市場で長年トップに君臨。「流動性が高い＝売りたい時にすぐ売れる」安心感があります。
「三井」のブランド力： テナント（入居企業）を集める力が違います。不況時でも空室が埋まりやすいのは、三井不動産グループのネットワークがあるからです。
財務の健全性： 銀行からの借入金利も非常に低く抑えられており、財務基盤が盤石です。

要するに、「潰れるリスクが極めて低い、超安定資産」と言えます。

2. 2026年の業績と株価推移：サラリーマンに起きた「革命」

ここが今回の記事のハイライトです。かつてNBFは「高嶺の花」でした。しかし、状況は変わりました。

投資口分割による「買いやすさ」の革命

ご存知の方も多いと思いますが、NBFは過去（2024年〜2025年）の間に1口を5分割する投資口分割を行っています（※当時の資産額推移より算出）。

以前： 1口買うのに 約60万円 必要（ボーナスが消える…）
現在： 1口 約11万〜12万円 前後で購入可能

これは我々サラリーマンにとって革命です。毎月のお小遣いを数ヶ月貯めれば買える金額になりました。

指標	数値（目安）	サラリーマン的解釈
投資口価格	118,000円	12万円弱で「都心ビルのオーナー」になれる。
予想分配金利回り	4.1%	銀行預金の数千倍。高配当株としても優秀。
NAV倍率	0.95倍	1倍割れ＝「解散価値より安く売られている」お買い得水準。
1口あたり分配金	約4,800円/年	半年ごとに約2,400円のお小遣いが入るイメージ。

3. ライバル比較：NBF vs ジャパンリアルエステイト(JRE)

「王者NBF」の永遠のライバル、三菱地所系のジャパンリアルエステイト投資法人（8952、以下JRE）と比較してみましょう。

項目	日本ビルファンド (8951)	ジャパンリアルエステイト (8952)
スポンサー	三井不動産	三菱地所
スタイル	積極成長（物件入替が活発）	堅実・保守（じっくり保有）
保有物件	都心に加え、地方中核都市も少しある	東京丸の内・大手町エリアに超強み
利回り	4.1% 前後	4.0% 前後
NAV倍率	0.95倍	0.93倍

【結論：どっちを選ぶ？】

NBF（三井）： 規模と成長性を重視し、積極的に利益を取りに行きたい人向け。
JRE（三菱）： とにかく堅実に、丸の内ブランドの安定感を享受したい人向け。

正直、どちらも甲乙つけがたい「2トップ」です。予算に余裕があれば両方保有するのが最強のディフェンスですが、「まずは1つ」なら、市場流動性と規模で勝るNBFが無難な選択と言えます。

4. 損したくない人へ：NBFの「リスク」を直視する

「王様」といえど、投資に絶対はありません。30代の我々が特に注意すべきリスクは以下の2点です。

① 金利上昇リスク（The 1.5% World）

2026年現在、日本の長期金利は1.5%水準で推移しています。REITは借金をしてビルを買うビジネスモデルなので、「金利上昇＝利払い負担増＝分配金減少」のリスクが常にあります。ただし、NBFは「固定金利比率」が高く、長期で借入を行っているため、急に金利が上がってもすぐにはダメージを受けにくい財務体質です。ここが中小REITとの決定的な差です。